Sabia que você pode perder seu imóvel se o der em fiança locatícia?

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A Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) regula as relações locatícias. Ao longo dos anos esta lei foi sofrendo ajustes, mas a sua essência permanece a mesma até hoje.  O artigo 37 da Lei determina que tipo de garantia pode ser exigida na formalização do contrato de locação. E são quatro as modalidades passíveis de serem utilizadas,  no entanto, vale ressaltar que somente uma delas poderá ser escolhida: caução; fiança; seguro fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A modalidade de garantia mais comum sempre foi a fiança, principalmente no que se refere à locação residencial, pois as pessoas sempre procuram um parente ou amigo para ser o seu fiador no contrato. Mas essa modalidade pode também ser usada na contratação não residencial ou comercial. O que torna a situação delicada para os fiadores, é que na maioria das vezes, estes entregam seus documentos e assinam o contrato sem se preocuparem, pensando somente em ajudar aquela pessoa que está precisando. É nesse momento  que entregam cópias dos documentos pessoais e    do imóvel  que será o garantidor do contrato assinado o qual também exigirá a assinatura do cônjuge.

Os contratos de locação residencial têm, em maioria, o prazo mínimo de trinta meses sendo as vezes renovados automaticamente pelo mesmo período. Já os contratos não residenciais podem ser firmados por períodos menores, mas o mais comum é de no mínimo um ano ou mais. E os fiadores quase sempre, sequer procuram saber ao longo da vigência do contrato, se as obrigações estão sendo devidamente cumpridas pelo seu afiançado.  Ora,  o valor do aluguel  compõe-se do principal e os encargos, que são IPTU, Condomínio, luz, água etc. E o contrato somente se encerra com a entrega definitiva das chaves ao locador, de preferência com a vistoria final aprovada. Até que isso aconteça, continuam acumulando as despesas caso não cumpridas.

Ocorre que se o locatário não cumpre devidamente as obrigações, estas recaem sobre os fiadores que se comprometeram a quitá-las caso o afiançado não o fizesse. Se a questão não se resolve de forma amigável e administrativa segue para a via judicial. Se chega até o momento do cumprimento de sentença para pagamento, o imóvel dado em garantia poderá sim, ser penhorado para quitação dessa dívida, independentemente de ser bem de família.

A Lei 8009/90 determina que o bem de família não pode ser penhorado, mas em suas exceções constam aquele dado em fiança locatícia.

No que se refere a possibilidade de penhora sobre um bem família (imóvel) garantidor de locação comercial, faz algum tempo que essa questão vem sendo discutida nos tribunais superiores sendo bastante controvertida, mas esse ano o STJ REsp 1822.040 – PR pela Relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão em 08/06/2022 decidiu em Segunda Seção pela afetação do Tema 1091, vez que no STF Tema 1127 – ‘Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial’.

Então não importa se o contrato de locação é comercial ou residencial, se o fiador der o seu único imóvel como garantia da locação, corre o risco de ter esse bem penhorado e até mesmo de vê-lo levado à praça para quitação da dívida.

Antes de concordar em ser fiador de aluguel pense bem, se  mesmo assim quiser ajudar, acompanhe durante todo o tempo da locação a quitação integral da obrigação contratada. Melhor prevenir do que remediar!